Падіння цін на житло у 2016 році триватиме - аналітик

Аналіз ринку нерухомості України на 2016 рік
Вартість одного квадратного метра житла в Києві, реагуючи на кризу, за 3 останні роки плавно опустилася з діапазону $ 2000-3000 в діапазон $ 500-1200. Брокери гарячково переходять від ведення статистики в формі цін за квадратний метр, на середні ціни за одно-, дво-, три- кімнатні квартири, а будівельники радують ціною квадратного метра до 10 000 грн навіть без найменшої згадки про валюту.
Про це пише на mignews.com.ua фінансовий аналітик Віталій Шапран.

Суха статистика

Офіційна статистика виглядає приблизно наступним чином. За 2014 рік у порівнянні з 2013 роком індекс будівельної продукції по сегменту житла зріс на 3,5 процентних пункту.

За 2015 рік індекс будівельної продукції в сегменті житла знизився на 3,5 п.п. Житлове будівництво становило в 2015 році приблизно 25% від усього обсягу виконаних в будівництві робіт.

Сприймаючи ці дані, потрібно розуміти, що облік обсягу виконаних робіт в будівництві ведеться в гривнях, і тому реальна картина ринку може бути спотворена. Це видно на прикладі зіставлення даних за 2014 рік у порівнянні з 2013 роком, коли індекс в сегменті житла начебто виріс, а насправді житлових метрів за 2014 рік склали на 13% менше ніж за 2013.

Думаю, що по 2015 році в порівнянні з 2014 роком ми будемо мати схожу ситуацію.

В цілому, з офіційної статистики можна зрозуміти, що ринок житла повільно стагнує в обсягах. Такий стан справ може пояснюватися зниженням купівельної спроможності населення.

Визначення вектора цін

За моїми спостереженнями, саме міграційний фактор (пов'язаний з Кримом і АТО) вніс сум'яття в ціновий вектор між столицею і регіонами. Аналіз статистики агентств нерухомості показує, що ціни у Львові, Тернополі та Рівному падали повільніше ніж в Києві, і по деяких позиціях асортименту житла зрівнялися з київськими. Думаю, це можна пояснити великим числом "заробітчан" в Західному регіоні країни, доходи яких не залежать від економічних трендів в Україні.

Невеликі, але затухаючі цінові сплески були відзначені в промислових регіонах - Дніпропетровську, Кривому Розі та Запоріжжі. Мабуть, ці міста близькі по духу і по структурі попиту на робочі та інженерні спеціальності з Донецьком і Луганськом, звідки в цілому виїхало 1-1,2 млн. Чоловік.

"Інші" фактори і прогнози

Багатьох громадян цікавить питання, як довго і як глибоко будуть падати ціни в столиці і в регіонах, і чи може навіть в теорії ринок відновитися до рівня 2013 року або навіть літа 2008 року?

Думаю що визначальним фактором, який буде впливати на вектор цін, які висловлюються за традицією в доларах, - це стан економіки України і стабільність гривні до долара США. Однак є ряд додаткових факторів, які в змозі впливати на цінові тренди, і які так чи інакше проявляться в майбутньому.

1. Не можна скидати з рахунків "заставні квартири", які залишилися в банках або перейшли до Фонду гарантування вкладів вже в якості ліквідаційної маси, з якої треба працювати. І тут є як заставна нерухомість від населення, так і від компаній-забудовників. Фізособи з валютної іпотекою становлять небезпеку як для банку, так і для самих себе, але частина з них вже перевели кредити в гривню, а забудовники зі своїми заставами зазвичай на баланс потрапляли також в гривнях.

Ні банкам, ні ФГВФО квартири і будинки не потрібні в принципі, і по ідеї вони можуть їх виставляти на продаж. Такі лоти від ФГВФО вже почали з'являтися на ринку. 
Навряд чи банки або ФГВФО продаватимуть за цінами, суттєво нижчими від ринкових, однак тут є серйозна заковика - дуже велика ймовірність, що на ринок "живої черги" буде вкинуто великий обсяг "інвестиційного кредитного житла", в якому ніхто і ніколи не жив. При цьому "жива черга" може просто не встигати перетравлювати дані обсяги, і таке "нове" житло виступить каталізатором падіння цін.

2. Частина потенційних грошей для обслуговування угод на ринку нерухомості застрягли в банках через валютні обмеження.

Стрибки курсу гривні роблять привабливими розрахунки у валюті, але валюту в банківських касах отримати дуже непросто, особливо в обсягах, необхідних для угод. Зараз ринок пристосувався, але в на початку 2015 року цей фактор боляче бив по "живій черзі" і гальмував угоди.

3. Міграція усередині України і ситуація навколо Криму і АТО можуть досить сильно змінювати цінову картину і ліквідність житла в регіонах, особливо в промислових регіонах Сходу і Півдня України. Ці ризики передбачити практично неможливо.

4. Еміграція з України і природне зменшення населення також можуть впливати на ціни. Наприклад, масовий відтік IT-компаній в Польщу разом з персоналом, або інші схожі тенденції ніяк не поліпшать показники витоку мізків з України, а разом з ними і потенційних покупців житла. Об'єктивно, населення України старіє і зменшується, хоча в 2014-2015 рр. цей ефект був згладжений припливом населення із зони АТО і Криму.


Вибір часу для покупки


Зрозуміло, що вниз ціни рухає бідність населення. І офіційна статистика, і непрямі фактори показують, що реальні доходи населення падали і будуть падати ще якийсь час. Слабкий рівень соціального захисту бюджетників - це справжня бомба 2016 року, закладена і під темпи інфляції, і під девальвацію. Алгоритм відновлення цін на ринку житла в довгостроковій перспективі повинен виглядати приблизно так: досягнення макростабільності і стабільного курсу гривні, відновлення кредитної активності в банківській системі, повернення банків до програм іпотечного кредитування, прихід нових іноземних банків в Україну і т.д.

Але за всім цим ланцюжком варто титанічна робота. 2015 рік так і не став роком макростабілізації, швидше за роком першого кроку до неї. Якщо судити по минулим роках, то від макростабілізації до відновлення кредитування в банківській системі в середньому проходить від 6 до 9 місяців, а ми поки що не підійшли до цієї межі. Тому особливо нервовим громадянам потрібно заспокоїтися, і ще тривалий час споглядати подальше падіння цін на житло.

Плюс до теми

:

Коментарі

Популярні дописи з цього блогу

Ідеї для оформлення внутрішнього двору

Влад Росс: сонячне затемнення позначиться на долях Путіна і Трампа

Син нардепа Шуфрича скоїв наїзд на людину

НБУ зняв обмеження на видачу валюти